Можно ли требовать с застройщика неустойку за срыв сроков по устранению недостатков?

Ответственность застройщика за строительные недостатки

Можно ли требовать с застройщика неустойку за срыв сроков по устранению недостатков?

Поскольку ответственность за содержание общего имущества МКД несет управляющая организация, все недостатки в строительстве, допущенные застройщиком, становятся головной болью управляющей организации. 

При промерзании наружных стен, нерабочей пожарной сигнализации, отсутствии пожарных гидрантов, пролитии квартир из-за некачественной кровли собственники заваливают жалобами управляющую организацию, обращаются в органы жилищного надзора,  МЧС.

В лучшем случае управляющей организации прилетает предписание с требованием устранить недостатки; в худшем – штраф за нарушение лицензионных требований.

К правоотношениям между застройщиком и собственниками многоквартирного дома применяются положения Гражданского кодекса РФ о строительном подряде.

При этом, согласно сложившейся  судебной практике, управляющая организация выступает третьим лицом по искам собственников либо органов местного самоуправления  к застройщикам об устранении недостатков. По поручению и от имени собственников управляющая организация направляет застройщику претензии и в дальнейшем  по доверенности может  представлять интересы собственников в суде.

При этом ТСЖ,  согласно ч. 8 ст. 138 ЖК, вправе представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом данного дома, в том числе с третьими лицами.

Следовательно,  если в МКД организовано ТСЖ, и в таком доме имеются недостатки, связанные с ненадлежащим исполнением застройщиком своих обязательств, то товарищество вправе обратиться к такому нерадивому застройщику с соответствующими претензиями.

Интересы собственников защищают законы, регулирующие отношения между застройщиками и покупателями новостроек.

В частности, это закон “О защите прав потребителей”, положения ГК РФ, предусматривающие процедуру приемки квартиры, а также федеральный закон от 30.12.

2004 № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, касающийся вопросов долевого строительства.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае если объект построен с отступлениями от обязательных требований, или с иными недостатками, делающими его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок. 

В соответствии с ч.2 ст.

755 ГК РФ, подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.

Согласно с ч.5 ст.7   Федерального закона от 30.12.

2004 № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

  • безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
  • соразмерного уменьшения цены договора;
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Правом на предъявление к подрядчику претензий, связанных с некачественно выполненными работами по договору, а также их выбор из представленного ранее перечня обладает исключительно заказчик.

Судебная практика исходит из того, что любое нарушение требований СНиП, СП, ГОСТов, допущенных при строительстве, делает результат работ некачественным.

В соответствии с п.32, “Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости” утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.

2013, в течение срока исковой давности для требований участника долевого строительства, предъявляемых к застройщику в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, выявленным в течение гарантийного срока, начинается со дня заявления о недостатках.

“Разумные сроки”, о которых говорится в законе, – понятие довольно растяжимое, поэтому дату исправления дефектов лучше уточнить сразу же, в момент обнаружения, и закрепить документально (подписать с Застройщиком соглашение о добровольном устранении недостатков).

Следует обратить внимание, что в пределах гарантийного срока действует презумпция вины подрядчика за недостатки выполненных работ.  Если в результате некачественно выполненных Застройщиком работ будет причинен вред имуществу собственников,  компенсировать вред обязан застройщик.

Так в  Апелляционном  определении Омского областного суда от 28.05.2014 г. по делу № 33-3214/2014, суд указал, что поскольку вред был причинен по причине некачественно выполненной системы отопления, которая находится на гарантии застройщика, то и возмещать его обязан застройщик.

 Иски об устранении недостатков застройщиком  являются выигрышными, главное –  не терять время, пока застройщик не успел обанкротиться  или ликвидироваться.

Источник: https://burmistr.ru/blog/obshchee-imushchestvo-mkd/otvetstvennost-zastroyshchika-za-stroitelnye-nedostatki/

В каких случаях можно взыскать неустойку с застройщика по дду?

Можно ли требовать с застройщика неустойку за срыв сроков по устранению недостатков?

КАКОВ ПОРЯДОК ВЗЫСКАНИЯ НЕУСТОЙКИ С ЗАСТРОЙЩИКА
ПО ДОГОВОРУ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ?

Застройщик должен уплатить гражданину – участнику долевого строительства неустойку (пени) в следующих случаях ( Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ):

1) если нарушил сроки передачи дольщику объекта строительства, не согласовав при этом изменение условия договора об участии в долевом строительстве в части сроков сдачи объекта;

2) при нарушении согласованного с дольщиком срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, обнаруженных в течение гарантийного срока.

Размер неустойки (пени)

Размер неустойки (пени) за нарушение застройщиком срока передачи объекта строительства составляет двойную величину 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки. Застройщик освобождается от уплаты неустойки (пени), если нарушение срока произошло из-за уклонения дольщика от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта строительства

Размер неустойки (пени) за нарушение застройщиком срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства составляет 1% от (ч. 8 . ст. 7 Закона N 214-ФЗ):

– стоимости расходов на устранение такого недостатка (дефекта) либо

– стоимости жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, если выявленные недостатки (дефекты) могут служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания.

Неустойка (пени) может быть взыскана как в судебном, так и в досудебном порядке. При этом процедура досудебного урегулирования спора не является обязательной, однако может быть предусмотрена договором. Кроме того, она может помочь уладить спор без обращения в суд.

Порядок досудебного взыскания неустойки

Для взыскания с застройщика неустойки по договору участия в долевом строительстве в досудебном порядке рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Подготовьте предложение застройщику о добровольной уплате неустойки

Целесообразно направить такое предложение в письменной форме. Рассчитайте и укажите сумму неустойки (пени).

Кроме того, застройщик несет обязанность возместить в полном объеме причиненные дольщику убытки сверх неустойки, возникшие, например, в связи с расходами на аренду жилья в период просрочки исполнения обязательства (ст. 10 Закона N 214-ФЗ). О сумме причиненных убытков можно также указать в обращении к застройщику.

Обратите внимание!

Если застройщик добровольно не уплатит неустойку в указанный в предложении срок, то дольщик будет вынужден обратиться за защитой своих прав в суд, что повлечет за собой дополнительные судебные расходы (госпошлину, расходы на оплату услуг адвоката и т.д.), которые могут быть взысканы с застройщика в случае удовлетворения иска (ГПК РФ;Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1).

Шаг 2. Подготовьте подтверждающие документы и передайте их застройщику вместе с предложением

К предложению об уплате неустойки рекомендуем приложить копии договора участия в долевом строительстве, копию паспорта дольщика, копию документа, подтверждающего уплату суммы по договору долевого участия в строительстве.

Рекомендуем отправить предложение с пакетом вышеуказанных документов ценным письмом с уведомлением о вручении и с описью вложения для возможного последующего предъявления подтверждающих документов в суд или отвезти лично в офис застройщика и сдать под отметку о принятии.

Если в течение указанного в предложении срока денежные средства не поступили на счет дольщика, можно приступать к судебному взысканию неустойки.

Порядок судебного взыскания неустойки

Для взыскания с застройщика неустойки по договору участия в долевом строительстве в судебном порядке рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Подготовьте исковое заявление и документы к нему

Исковое заявление по сути будет содержать те же требования, что и предложение о добровольной уплате застройщиком неустойки (пеней). К ним может добавиться также требование о возмещении морального вреда (ч. 9. ст. 4 Закона N 218-ФЗ; ст. 15, 28 Закона от 07.02.1992 N 2300-1).

В исковом заявлении должны быть указаны (ст.

131 ГПК РФ): наименование суда, в который подается заявление; наименование истца, его место жительства, наименование представителя и его адрес, если заявление подается представителем; наименование ответчика, его место нахождения; указание на нарушение прав истца и его требования; обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства; цена иска (размер взыскиваемой суммы и ее расчет); перечень прилагаемых к заявлению документов.

Помимо документов, которые указаны выше в шаге 2, к исковому заявлению также можно приложить предложение, ранее направленное застройщику с уведомлением о вручении, почтовой квитанцией и описью вложения, ответ застройщика (если имеется), расчет неустойки и квитанцию об уплате госпошлины, если она подлежит уплате (ст .132 ГПК РФ).

Справка.Размер госпошлины

Шаг 2. Подайте исковое заявление в суд и примите участие в судебном процессе

Подавать исковое заявление необходимо в суд общей юрисдикции (районный суд) по месту нахождения застройщика или вашему месту жительства (месту пребывания) либо по месту заключения или месту исполнения договора. Если неустойка составляет менее 50 000 руб., то обращаться следует в мировой суд ( ГПК РФ; п. 2, ст. 17 Закона N 2300-1).

Суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств (п. 26 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

Для разрешения судебного спора вам может потребоваться квалифицированная юридическая помощь специалиста, а в случае представления ваших интересов в суде – нотариальная доверенность на представителя ГК РФ; ГПК РФ). Расходы на оплату услуг представителя суд может полностью или частично взыскать с ответчика в вашу пользу по письменному ходатайству (ГПК РФ; Постановления N 1).

Шаг 3. Возбудите исполнительное производство

После вступления решения суда в законную силу получите исполнительный лист ( ГПК РФ).

Подайте заявление о возбуждении исполнительного производства и исполнительный лист в районный отдел службы судебных приставов либо самостоятельно обратитесь с исполнительным листом в банк, где у должника открыт расчетный ( Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ).

Если у вас остались вопросы ил требуется профессиональная юридическая помощь, обратитесь за консультацией к специалисту.

Региональная юридическая служба.Бесплатная юридическая консультация по всей стране 8(800)707-79-45

Источник: https://zen.yandex.ru/media/regurslugba/v-kakih-sluchaiah-mojno-vzyskat-neustoiku-s-zastroiscika-po-ddu-5a30d928248090e84ba07013

Как посчитать неустойку за просрочку устранения дефектов квартиры по ДДУ

Можно ли требовать с застройщика неустойку за срыв сроков по устранению недостатков?

С 1 января 2017 года в Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» появилась специальная неустойка, которую можно требовать с застройщика за просрочку устранения недостатков квартиры. Вот небольшая инструкция от сайта Paritet.guru о том, как эту неустойку считать.

Формула для расчета неустойки

= стоимость квартиры (расходов на устранение дефекта) * 0,01 * ____ дней

От какой суммы считать неустойку?

Все зависит от того, является ли данный конкретный недостаток основанием для признания квартиры непригодной для проживания.

  1. Если дефект не делает квартиру непригодной для проживания, неустойку за нарушение сроков его устранения нужно считать от стоимости расходов, необходимых для устранения этого недостатка. Стоимость расходов можно определить следующим образом:
    • по вашим фактическим, документально подтвержденным расходам на устранение дефекта своими силами или с привлечением сторонней организации / предпринимателя / частника. Просто соберите все связанные с устранением дефекта чеки, договоры, квитанции и суммируйте итог. Можно учитывать и стоимость оказанных вам услуг / оплаченных работ по ремонту, и стоимость затраченных материалов;
    • по смете, составленной независимым экспертом. Если дефект еще не устранен ни вами самостоятельно, ни застройщиком, и вы планируете обратиться в суд с иском о защите прав потребителя, для определения стоимости устранения недостатков вы почти наверняка будете делать независимую строительно-техническую экспертизу. Эксперт может не только зафиксировать недостатки и установить их причины, но и посчитать затраты на устранение строительных дефектов. Итоговую сумму по смете можете брать за основу для расчета неустойки;
    • по смете, составленной той компанией, которая будет устранять дефект. У этого варианта есть один минус: скорее всего, при обращении в суд застройщик будет оспаривать такую смету и ее обоснованность («а может, это ваш друг вам смету нарисовал», «смета явно завышена, тут работы на полдня и 10 тысяч» и т.п.). В таком случае будьте готовы к назначению судом независимой экспертизы для определения адекватной стоимости устранения недостатков.
  2. Если дефект делает квартиру непригодной для проживания, вы можете посчитать неустойку от стоимости ВСЕЙ квартиры.

Как определить период просрочки?

Для начала нужно определиться со сроком устранения недостатков квартиры. В п.2 ст.7 ФЗ об участии в долевом строительстве сказано, что дольщик может требовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

Поcкольку в законе нет четкого и общеобязательного срока для устранения дефектов, вам нужно указать его по своему усмотрению в претензии. Напишите реальный, исполнимый срок.

Если вы не знаете, как его определить, укажите 7-10-14 дней.

Однако есть нюанс. В п.6 той же самой статьи говорится о том, что застройщик обязан устранить выявленные недостатки в согласованный с дольщиком срок. В каком виде срок должен быть согласован, в законе не сказано.

Если застройщик указывает вам такой срок в ответе на претензию, и впоследствии его не соблюдает, вы можете отталкиваться от указанного самим застройщиком срока при расчете неустойки. Если между вами и застройщиком подписано соглашение об устранении недостатков в течение конкретного срока, вы можете начислять неустойку после его окончания.

Если застройщик вообще ничего не ответил на претензию, при расчете неустойки учитывайте указанный вами в претензии разумный срок.

Итог: период просрочки нужно считать в календарных днях со следующего дня после окончания того срока, когда застройщик должен был устранить дефект, по день фактического устранения недостатка (подписания акта об этом) / день вынесения решения суда. Считаются все дни подряд, и рабочие, и выходные, и праздники.

На какие законы ссылаться в претензии или иске по неустойке?

Пункт 8 статьи 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» и пункт 1 статьи 23 закона РФ «О защите прав потребителей». Учтите, что данная неустойка применяется только к квартирам, приобретенным для личных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью.

ЧаВо: неустойка по 214-ФЗ за нарушение срока передачи квартиры по ДДУ

Вам также понадобится:
Что делать, если застройщик построил квартиру с недостатками
Претензия к застройщику по дефектам квартиры

Статья с сайта Паритет — защита прав потребителей. Образцы претензий.



Источник: https://paritet.guru/stati/kak-poschitat-neustoyku-za-prosrochku-ustraneniya-defektov-kvartiryi-po-ddu.html

Суд с застройщиком

Можно ли требовать с застройщика неустойку за срыв сроков по устранению недостатков?

Моя родственница купила квартиру в новостройке, а застройщик сдал ее позже срока и меньшего размера. Это он, конечно, зря.

Константин Серых

умеет общаться с застройщиками

Я помог ей получить неустойку и вернуть деньги за недостроенные метры. Об этом песнь моя.

В июле 2016 года моя родственница заключила договор участия в долевом строительстве. Застройщик обещал получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию в третьем квартале 2017 года и в течение 90 дней после этого передать квартиру.

Летом 2017 года он сообщил, что срок получения разрешения переносится на четвертый квартал, и предложил заключить дополнительное соглашение к договору. Застройщик снимал с себя ответственность за задержку сроков. Причиной задержки, по его словам, были обильные летние дожди. Отшумели летние дожди, говорит.

Дожди предотвратить невозможно, но они абсолютно естественны для нашего региона. Поэтому я посоветовал родственнице не заключать новых соглашений с застройщиком, а в случае задержки срока сдачи квартиры требовать выплаты неустойки. Я обещал поддержать ее при общении с застройщиком и, если понадобится, подготовить необходимые документы.

В январе 2018 застройщик пригласил родственницу на приемку. Я пошел с ней. В квартире было много недостатков. В стене между ванной и кухней не было отверстия для прокладки труб, окна и дверь на лоджию грязные, на откосах — щели и трещины, лифт не работал. А еще выяснилось, что фактическая площадь квартиры меньше проектной почти на квадратный метр.

Типовой бланк претензии, который нам выдал представитель застройщика

Повторная приемка состоялась через две недели — 14 февраля 2018 года. Мы убедились, что недостатков нет, и начали подписывать документы.

Интересы застройщика на этапе приемки представляла другая фирма. В акте приема-передачи было указано, что застройщик снимает с себя ответственность за меньший метраж. Обязательства по договору якобы выполнены, а стороны претензий не имеют.

Ага, щас. Напугал ежа судебной практикой.

На такие попытки испугать участников долевого строительства лучше вообще не обращать внимания.

Я понимал, что застройщик нарушает сроки передачи квартиры, поэтому заранее составил претензию, изучил законы и судебную практику.

Права дольщиков защищает Закон об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ и Закон о защите прав потребителей.

В претензии я описал всю ситуацию: задержка сроков сдачи квартиры и отличие фактической площади от проектной. На момент подачи претензии просрочка составила 48 дней. Площадь квартиры была меньше проектной на 0,83 м².

Мы предложили застройщику добровольно выплатить неустойку в размере 41 517,12 рублей и вернуть переплату за недостроенные метры в размере 31 125 рублей. В случае отказа — суд. Требования я подкрепил судебной практикой и ссылками на законы.

Чтобы лишить застройщика такого аргумента в суде, я составил заявление с предложением изменить акт приема-передачи.

Заявление с предложением об изменении акта приема-передачи. В качестве причины — имеющаяся претензия

Мы вручили застройщику документы 15 февраля 2018 года. Ответ на заявление пришел через месяц — 14 марта. Застройщик отказался менять акт приема-передачи, потому что не видел для этого оснований.

«Атань!» — говорит застройщик.

В тот же день моя родственница приняла квартиру, и мы начали готовиться к суду.

После изучения судебной практики я пришел к выводу, что застройщику выгодно доводить дело до суда.

Этому способствует статья 333 Гражданского кодекса РФ. Ее положения дают суду право уменьшать размер неустойки, если она явно завышена. Застройщик, как правило, всегда ходатайствует о ее применении. В большинстве случаев суд неустойку уменьшает, различается лишь размер ее снижения. Поэтому при выборе места подачи иска лучше исходить из практики, которая сложилась в конкретных судах.

На случай, если застройщик будет ссылаться на подписанный акт приема-передачи, я сразу упомянул в иске заявление с предложением изменить акт, в котором мы оспаривали нужные пункты.

С момента подачи претензии до фактического приема квартиры прошло время. Просрочка передачи квартиры на момент подачи иска составляла 82 дня.

Поэтому мы просили суд взыскать с застройщика неустойку побольше — 70 925,08 рублей, переплату за лишние метры — 31 125 рублей, проценты за пользование чужими средствами — 391,08 рублей и штраф за отказ возместить неустойку в добровольном порядке в размере 50% от суммы неустойки. Еще я включил в иск требование компенсировать моральный вред — 76 000 рублей. Цена иска составила 102 441,16 рублей.

Заявление о допуске представителя. Составляется в свободной форме с соблюдением основных формальностей

Мы решили, что представлять интересы родственницы в суде буду я, а дело будем вести совместно.

Второе заседание было по существу. К нему я подготовил возражения на снижение неустойки, сослался на позиции Верховного Суда РФ и Конституционного Суда РФ. Я обратил внимание суда, что ответчик не доказал, в чем заключается несоразмерность суммы неустойки.

В своем выступлении я подтвердил исковые требования, аргументировал, почему они должны быть удовлетворены, и отметил отсутствие оснований для снижения размера неустойки.

Представитель застройщика, к нашему удивлению, требование о возврате переплаты признал. В удовлетворении остальной части иска просил отказать.

Сложно сказать, победа это или поражение. Результат мою родственницу устроил, желания подавать апелляцию и требовать отмены снижения неустойки у нее не было — значит, победа. Застройщик решение не оспаривал. В законную силу решение вступило 2 июля 2018 года.

Чтобы исполнить решение суда и взыскать деньги с застройщика, нужен исполнительный лист. Заявление о его выдаче я подал в канцелярию суда.

В заявлении указано, что лист необходимо выдать взыскателю на руки

Мы решили не обращаться к судебным приставам и взыскать деньги через банк застройщика. В ДДУ были все необходимые для этого реквизиты.

Вот так за 5 месяцев мы с родственницей победили застройщика и восстановили справедливость. 15 февраля подали претензию, а 13 июля получили деньги — неустойку, проценты, штраф, компенсацию за моральный вред и переплату за недостроенные метры.

  1. Не заключайте с застройщиком дополнительные соглашения, в которых он снимает с себя ответственность за нарушение срока передачи квартиры. Так вы сможете рассчитывать на компенсацию.
  2. Если фактическая площадь квартиры меньше проектной, сначала изучите договор. Если в нем по этому поводу ничего нет, можно требовать по закону соразмерного уменьшения цены квартиры за недостроенные метры.
  3. Если застройщик не хочет добровольно удовлетворять ваши требования, обращайтесь в суд. Перед иском подготовьте претензию, изучите судебную практику и законы.
  4. В судебном заседании всегда возражайте против снижения размера неустойки. Требуйте столько, сколько положено по закону или договору. Вы потребитель, это ваше право.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/neustoyka-ddu/

Порядок взыскания неустойки с застройщика: последовательность, условия, основания

Можно ли требовать с застройщика неустойку за срыв сроков по устранению недостатков?

Ксения Евгеньевна. Юрист. Юридический консалтинг, опыт работы в налоговой инспекции. Дата: 31 декабря 2017. Время чтения 9 мин.

Неустойка с застройщика взыскивается при нарушении срока передачи квартиры или устранения недостатков. Дольщик вправе обратиться напрямую в компанию, строящую дом, или в суд. Расчет неустойки производится по простым формулам. Принудительное исполнение возможно при получении исполнительного листа через банк или приставов

Законодательство в виде ФЗ № 214 предусматривает ответственность компании, привлекающей деньги на строительство домов, перед покупателем за нарушение отдельных обязательств. В частности, установлено взыскание неустойки с застройщика, размер которой определен законом.

Основания для взыскания

Денежные санкции установлены не за все нарушения, а лишь за невыполнение срочных обязательств. В частности, к ним относятся:

  • срыв срока передачи объекта в собственность, предусмотренного договором или дополнительным соглашением к нему;
  • устранение недостатков, обнаруженных дольщиком в новой квартире.

Выполнение главного обязательства, то есть передача предмета договора – основная задача застройщика, оплаченная покупателем. Срок окончания строительства указан в договоре. Если по каким-то причинам дом не может быть сдан вовремя, с дольщиком заключают дополнительное соглашение, которым меняют конечный срок передачи объекта.

Застройщик, предвидя, что он может просрочить выполнение обязательства, обязан за 2 месяца до наступления даты, указанной в договоре, направить в адрес покупателя письменное уведомление о сдвигах в строительстве и предложить заключить дополнительное соглашение в целях изменения срока сдачи объекта.

Важно! Подписывая дополнительное соглашение, дольщик лишается права требовать взыскания неустойки в связи с нарушением сроков строительства.

Подписание дополнительного соглашения не является обязанностью дольщика, поскольку на него распространяется свобода заключения договора. Отказ от подписания рекомендуется оформлять в письменной форме и направлять ценным письмом с уведомлением о вручении.

Последствия отказа от подписания соглашения таковы, что дольщик получает право требовать возмещения неустойки, начисляющейся до фактического дня передачи квартиры. Ее сумма довольно значительна.

Застройщик со своей стороны будет прилагать усилия, направленные на склонение дольщика к подписанию. Следует помнить, что он не сможет расторгнуть договор по этому основанию.

Закон устанавливает только один случай, когда застройщик сможет отказаться от договора в одностороннем порядке – отсутствие оплаты. Скорее всего, он проявит инициативу и обратится в суд, требуя расторжения договора.

Некоторые застройщики, крупные и серьезные компании, сами включают в текст дополнительного соглашения размер неустойки, осуществляя признание нарушения обязательства. В любом случае перед приятием решения рекомендуется внимательно изучить договор, текст соглашения, получить консультацию по взаимодействию с застройщиком и после этого принимать решение.

Второй случайвзыскания неустойки по ДДУ – нарушение сроков исправления недостатков. ФЗ №214 и самим договором установлены требования по качеству передаваемого объекта. Варианты исправления недочетов могут определяться договором. Основные же перечислены в ст. 7 ФЗ №214:

  • уменьшение цены квартиры;
  • возмещение расходов по самостоятельному исправлению;
  • бесплатное устранение недостатков.

Обратите внимание! Если при строительстве допущены серьезные нарушения, дольщик может требовать расторжения договора, возврата денег и уплаты процентов.

Требование об устранении недостатков предъявляется, если они были выявлены в течение гарантийного срока. Закон предусматривает два вида.

Таблица 1. Гарантийные сроки

Срок на объект строительства Срок на инженерные коммуникации
Не менее 5 лет Не менее 3 лет

Дольщик направляет претензию, в которой описывает выявленные нарушения, выбирает один из вариантов их устранения и устанавливает разумный срок для их исправления.

Нарушение указанного в претензии срока является основанием для расторжения договора.

Порядок взыскания

Процедура взыскания зависит от контактности застройщика. Традиционно существует два способа решения проблемы:

Обращение в суд – право дольщика. Однако все же рекомендуется соблюсти претензионный порядок. Возможно, застройщик добровольно выплатит неустойку. Мирный способ разрешения проблемы более удачный для обеих стороны: он дешевле, проще и быстрее.

Рассмотрение спора в суде может затянуться (включая обжалование), дольщику придется дополнительно оплачивать услуги юристов.

В случае победы все расходы будут взысканы с организации, однако никто не дает гарантии на быстрое фактическое исполнение решения суда.

Расчет неустойки

В зависимости от характера нарушений,формула неустойки по ДДУ будет отличаться.

  1. За нарушение сроков устранения недостатков неустойка рассчитывается по правилам, определенным Законом «О защите прав потребителей» (ст. 23): 1% за каждый день просрочки. В качестве базовой принимается сумма, необходимая для устранения недостатков, именно от нее рассчитывается размер неустойки.

Таким образом, формула выглядит так: Сн = Ср ×1% ×Nд /100%, где

Сн = сумма неустойки (пени);

Ср – стоимость работ для устранения недостатков;

Nд – количество дней просрочки.

  1. Неустойка за нарушение срока передачи объекта регулируется статьей 6 закона № 214-ФЗ. Она равна 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Базовая сумма – цена договора, то есть стоимость квартиры. Для физических лиц размер неустойки удваивается (ставка принимается как 1/150).

Формула такова: Сн = Сд × 1/300 × 7,75% × 2 ×Nд /100%, где:

Сн – сумма неустойки;

Сд – стоимость договора;

Nд – количество дней просрочки.

Первым днем является день, следующий за крайним днем передачи объекта. Обычно в строительстве указаны кварталы, к примеру, срок окончания – 3 квартал 2017 год, первый день просрочки – 1 октября. Последним днем считается день подписания акта приема-передачи.

Рис. 2. Человечки, несущие дом с изображением знака процента. Источник: CreditSesame

Обратите внимание! Взыскать неустойку можно только в пределах срока исковой давности (3 года с момента нарушения прав, то есть первого дня просрочки).

Перед составлением искового заявления по ДДУ, образец которого представлен ниже, следует попытаться решить вопрос мирно. Для этого дольщик составляет письменную претензию в свободной форме.

Таблица 2. Информационный состав претензии

Шапка Основная часть Просительная часть
Наименование застройщика Ссылка на договор Вариант устранения недостатков
Адрес застройщика Указание на оплату квартиры
ФИО дольщика Описание нарушений Срок устранения недостатков
Адрес дольщика Вариант их устранения
Контактный телефон Срок выполнения требований Размер суммы неустойки
Название документа (претензия) Расчёт неустойки Размер убытков
Ссылка на закон Размер морального вреда

Если гражданин понес убытки, вызванные нарушением обязательств со стороны застройщика, к примеру, в период просрочки передачи квартиры снимал жилье по договору найма, он вправе потребовать их возмещения. Соответствующее требование заявляется сразу или в конце процесса отдельным ходатайством, что актуально для тех, кто внес только предоплату.

Моральный вред возмещается, поскольку к сложившимся отношениям применяется законодательство о защите прав потребителей. На большую сумму здесь рассчитывать не стоит.

В таблице указаны варианты содержания для претензии по устранению недостатков, поскольку требование об исправлении недочетов по качеству оформляется письменно и фиксирует срок выполнения работ. Он необходим для дальнейшего расчета неустойки. Скачать бланк претензии можно здесь.

В качестве подтверждения могут использоваться разнообразные документы. К примеру, если речь идет о недостатках, допустимо использовать фото, заключения экспертов. Рассчитать неустойку допустимо, включивее в текст претензии или оформив в качестве отдельного документа, подписанного и датированного.

Претензия подписывается заявителем, на ней ставится дата составления. Направление в адрес осуществляется лично, почтой, через курьера. Основная задача – получить доказательства передачи бумаг:

  • отметка секретаря на экземпляре заявителя о принятии;
  • опись и почтовая квитанция;
  • квитанция с описанием документов от транспортной компании.

Претензионный порядок обычно регулируется договором. В результате рассмотрения претензии застройщик удовлетворяет ее, совершая платёж в пользу заявителя, отказывает путем игнорирования либо мотивированно в письменном виде. Второй и третий варианты – основания для обращения в суд.

Судебный порядок

Если застройщик отказывает в выплате неустойки или не выполняет принятое на себя обязательство, покупателю рекомендуется обращаться в суд. Для этого подготавливается исковое заявление.

В силу применения к сложившимся отношениям законодательства о защите потребителей, дольщик освобождается от уплаты госпошлины. Ее будет взыскивать с застройщика суд.

Если общая сумма требований меньше 50 тыс. рублей, то иск рассматривает мировой судья, если больше – районный суд. Судебный орган определяется исходя из места регистрации застройщика, места жительства дольщика или нахождения новостройки (территориальная подсудность). Решение о выборе суда принимает покупатель.

В целом структура иска несильно отличается от претензии.

Таблица 3. Состав иска

Шапка Основная часть Просительная часть
Наименование суда Ссылка на договор Взыскать с застройщика сумму неустойки
Истец ФИО Указание на оплату квартиры Взыскать сумму убытков
Адрес, телефон Описание нарушений
Ответчик Наименование Сроки нарушений Взыскать понесенные судебные расходы
Адрес, телефон Описание досудебного урегулирования спора
Сумма иска Расчет убытков Взыскать штраф в размере 50% от присужденной суммы
Название документа (исковое заявление о взыскании неустойки) Расчет неустойки Взыскать сумму морального вреда
Ссылка на закон

К иску прикладываются документы, подтверждающие позицию заявителя:

  • договор долевого участия и дополнительные соглашения к нему;
  • договор уступки, если она имела место;
  • квитанции об оплате квартиры;
  • акт взаиморасчета с застройщиком;
  • акт приема-передачи квартиры;
  • претензия к застройщику;
  • ответ на претензию;
  • документы, подтверждающие убытки (договор найма жилья, например);
  • копия иска и документов для суда и застройщика.

Образец иска по ДДУ можно скачать здесь.

В результате рассмотрения иска суд принимает решение о полном или частичном удовлетворении требований заявителя. Что касается размера неустойки, то решения разных судов в этой сфере отличаются.

Чаще всего дольщики сталкиваются со значительным уменьшением неустойки. Впрочем, в регионах по-разному складывается практика.

Можно встретить мнение, что органы, далекие от центральных регионов, более лояльны к дольщикам и взыскивают большие суммы, чем их коллеги в Москве.

Исполнение решения

Исполнение решения – самая важная часть процесса: можно получить кучу положительных решений суда, но не взыскать деньги. Если застройщик добровольно не выплачивает деньги в течение 10 дней, то дольщику рекомендуется заказывать исполнительный лист.

Для этого он пишет заявление в свободной форме и передает его в канцелярию суда, принявшего решение. Получение документа возможно только после вступления судебного постановления в законную силу. Срок изготовления – одна рабочая неделя.

Существует два варианта принудительного взыскания: через банк и с помощью приставов. В первом варианте дольщик обращается в банк, который обслуживает расчетный счет застройщика (он указан в договоре). В кредитную организацию подается заявление и оригинал листа.

Обратите внимание! У организации одновременно может быть несколько открытых счетов. Узнать их можно в налоговой инспекции. Просто так эти сведения не дадут, поэтому к заявлению прикладывается заверенная копия исполнительного листа.

Знать обо всех счетах организации необходимо для того, чтобы в случае отказа одного банка обратиться в другой. Действуя самостоятельно, дольщик сможет быстрее взыскать свои деньги.

Если ни на одном расчетном счете денег нет, то следует обращаться к приставам. Но шансы на получение денег снижаются, поскольку основные средства, на которые можно обратить взыскание, обычно находятся на счетах. Однако приставы обладают таким полномочием, как арест счета в пределах нужной суммы. В ФССП также направляются заявление и оригинал исполнительного листа.

Взыскание неустойки или иной задолженности может затрудниться полным отсутствием средств. Особенно сложно это сделать, если застройщик находится в предбанкротном состоянии или «подготовился», то есть вывел деньги.

По всей стране масса примеров того, как застройщики обманывают покупателей, не выплачивая компенсации и даже не достраивая дом.

В связи с этим настойчиво рекомендуем проверять застройщика перед совершением дорогих покупок.

Смотрите видео по теме:

Источник: https://yakapitalist.ru/imushhestvo/vzyskat-neustoyki-s-zastroyshhika/

Юр-защита online
Добавить комментарий